Wie man den Marktwert von Immobilien bewertet

Wenn Sie eine Immobilie für Ihr Unternehmen kaufen oder verkaufen, müssen Sie zunächst herausfinden, wie viel die Immobilie wert ist. Dies scheint einfach zu sein - sehen Sie doch, was zuvor in Ihrer Region verkauft wurde, und nutzen dies als Ausgangspunkt? Leider ist die Bewertung von Immobilien - und insbesondere von Gewerbeimmobilien - nicht ganz so einfach. Wenn dies der Fall wäre, wären in diesem Bereich keine professionellen Gutachter erforderlich.

Was ist Marktwert?

Der Marktwert ist eine professionelle Meinung darüber, wofür eine Immobilie zu marktüblichen Konditionen verkauft werden würde - dh für einen unabhängigen Käufer ohne Zugeständnisse oder Rückschläge - basierend auf dem lokalen Immobilienmarkt, Angebot und Nachfrage, wofür andere ähnliche Immobilien in der USA verkauft werden Bereich, und die spezifischen Merkmale und Vorteile der Immobilie.

Dies entspricht nicht dem Marktpreis einer Immobilie, der mehr oder weniger als der Marktwert betragen kann. Dies liegt daran, dass der Preis dem entspricht, wofür der Verkäufer die Immobilie verkaufen möchte. Dies kann dem Marktwert entsprechen, oder der Verkäufer akzeptiert möglicherweise einen niedrigeren Preis für die Immobilie, da er beispielsweise einen schnellen Verkauf benötigt.

Drei verschiedene Bewertungsmethoden

Es gibt auch eine viel längere Definition des Marktwerts, und dies hängt von der Art der verwendeten Bewertungsmethode ab. In den Vereinigten Staaten gibt es drei Hauptbewertungsmethoden: den Verkaufsvergleichsansatz , den Kostenansatz und den Ertragsansatz . Ein Teil der Aufgabe eines Gutachters besteht darin, zu wissen, welche Methode für eine bestimmte Immobilie an einem bestimmten Standort verwendet werden soll.

Bevor wir uns die drei Ansätze ansehen, bedenken Sie, dass ein guter Prozentsatz des Wertes einer Immobilie subjektiv ist . Zu entscheiden, wie viel eine Immobilie wert ist, ist mehr Kunst als Wissenschaft, und bestimmte Teile des Prozesses können etwas schwierig zu verstehen sein. Sie können drei verschiedene Gutachter bitten, dieselbe Immobilie zu bewerten und drei verschiedene Antworten zu erhalten.

Dies gilt insbesondere für Gewerbeimmobilien, bei denen die Knappheit bei der Bewertung der Immobilie eine Rolle spielen könnte. Die Bewertungen können in einigen Fällen Zehntausende von Dollar auseinander liegen!

Hausbewertung nach dem Verkaufsvergleichsansatz

Der Verkaufsvergleichsansatz ist die am häufigsten verwendete Methode zur Ermittlung des Werts von Wohnimmobilien, eignet sich jedoch auch zur Bewertung einiger Arten von Gewerbeimmobilien. Bei diesem Ansatz basiert der Wert der Immobilie darauf, wofür ähnliche Immobilien in letzter Zeit auf demselben Markt verkauft wurden. Diese Eigenschaften werden als „comparables“ oder „Comps“ - daher der Begriff Umsatz Vergleich Ansatz.

So funktioniert das:

  1. Beachten Sie die Funktionen der Eigenschaft

  2. Führen Sie zunächst die Merkmale und Vorteile der Immobilie auf, zum Beispiel:

    • Quadratmeterzahl.
    • Losgröße.
    • Ort.
    • Alter.
    • Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer (falls zu Hause).
    • Wenn gewerblich, könnte die Immobilie am besten genutzt werden (z. B. Büro, Einzelhandel, Lager).
    • Gesamtzustand (gut, durchschnittlich, schlecht).
    • Garagen, Pools, Upgrades

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      Alles, was diese Eigenschaft von anderen Eigenschaften in der Community unterscheidet.

  3. Vergleichbare Eigenschaften finden

  4. Der nächste Schritt besteht darin, die Verkaufspreise von mindestens drei Immobilien zu ermitteln, die mit der betreffenden Immobilie vergleichbar sind. Dies bedeutet, dass sie einige oder im Idealfall alle der von Ihnen aufgelisteten Funktionen gemeinsam nutzen sollten. Notieren Sie sich verschiedene Merkmale, z. B. eine geringere Fläche. Diese Informationen benötigen Sie später.

  5. Wenn Sie Zugriff auf den Multiple Listing Service haben, können Sie ganz einfach eine Liste der Comps aufrufen. Sie suchen nach Immobilien, die in den letzten drei bis sechs Monaten verkauft wurden - die Immobilienmärkte bewegen sich so schnell, dass ältere Verkaufspreise nicht mehr aktuell sind. Achten Sie auf die Adresse Ihrer vergleichbaren Immobilien. Die Lage ist aufgrund von Faktoren wie Transport und Schulqualität ein Schlüsselelement bei der Immobilienbewertung. Sie suchen also nach Immobilien in derselben Nachbarschaft und idealerweise in einigen Straßen des betreffenden Objekts.

  6. Wenn Sie keinen Zugriff auf die MLS haben, finden Sie viele dieser Informationen auf Zillow. Sie müssen nur ein bisschen mehr graben.

  7. Berechnen Sie einen Referenzpreis

  8. Wenn Sie Ihre Vergleichsdaten gefunden haben, führen Sie eine schnelle Berechnung durch, um eine Benchmark-Bewertung für die betreffende Eigenschaft zu erhalten. Wenn Sie beispielsweise drei vergleichbare Immobilien finden, die für 450.000 USD, 480.000 USD bzw. 435.000 USD verkauft wurden, würden Sie den Durchschnitt dieser Zahlen nehmen - 455.000 USD.

  9. Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen Preis pro Quadratfuß (ppsf) zu ermitteln. Dies ist nützlich, wenn Ihre Kompositionen größer oder kleiner als Ihr Betreff sind. Angenommen, die 450.000 USD teure Immobilie war 2.000 Quadratfuß (ppsf 225 USD), die 480.000 USD große Immobilie war 2.200 Quadratfuß (ppsf 218 USD) und die 435.000 USD große Immobilie war 1.950 Quadratfuß (ppsf 223 USD) groß. Der durchschnittliche ppsf beträgt $ 222. Für ein 2.300 Quadratmeter großes Objekt würde dies einer Basisbewertung von 510.600 USD entsprechen.

  10. Einige hinzufügen, einige subtrahieren

  11. Wie bereits erläutert, ist die Bewertung von Immobilien mehr Kunst als Wissenschaft - und an diesem Punkt wird die Bewertung subjektiv. Die physikalischen Eigenschaften stellen die offensichtlichsten Unterschiede zwischen zwei vergleichbaren Eigenschaften dar - eine ist möglicherweise besser repariert als die andere, oder eine verfügt über eine Garage, während die andere dies nicht tut. Daher müssen Sie den Preis nach oben oder unten anpassen, um Qualität, Zustand, Design und Besonderheiten zu berücksichtigen.

  12. Wenn beispielsweise eine Immobilie in der nächsten Straße kürzlich verkauft wurde, aber eine Aussicht hatte, während die betreffende Eigenschaft eine Mauer überblickt, müssen Sie möglicherweise den Basiswert der betreffenden Eigenschaft verkleinern. Es ist rudimentär, aber es ist das Beste, was Sie ohne das erfahrene Auge eines professionellen Gutachters tun können.

Landbewertung nach dem Kostenansatz

Der Kostenansatz beginnt mit der Berechnung der Kosten für den Wiederaufbau der Immobilie, entweder als exakte Nachbildung des aktuellen Gebäudes oder für den Bau eines ähnlichen Gebäudes mit vergleichbaren Merkmalen und Annehmlichkeiten, jedoch mit modernen Baumaterialien.

Der Gutachter zieht dann einen Betrag für die aufgelaufenen Abschreibungen ab, der die Wertminderung der Immobilie im Laufe der Zeit infolge von Veralterung oder Abnutzung darstellt. Die Theorie hier ist, dass niemand mehr für eine bestehende Immobilie bezahlen würde, als es kosten würde, dieselbe Immobilie von Grund auf neu zu bauen.

Der Kostenansatz wird bei neueren Konstruktionen oder bei der Bewertung von Immobilien mit besonderer Nutzung bevorzugt, bei denen nicht genügend ähnliche Immobilien zum Vergleich vorhanden sind. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie, ein Industrieobjekt oder ein kahles Land bewerten, ist dies möglicherweise der zuverlässigste Ansatz.

So geht's:

  1. Schätzen Sie den Wert des Landes und stellen Sie es sich als frei vor

  2. Der direkte Vergleich ist die gebräuchlichste Methode zur Schätzung des Werts leerstehender Grundstücke - wofür wurden kürzlich andere Grundstücke verkauft? Verwenden Sie beispielsweise einen Landwertschätzer von 50.000 USD.

  3. Schätzen Sie die Kosten für den Bau des Gebäudes

  4. Im Idealfall summieren Sie die Kosten aller separaten Bauteile wie Dach, Rahmen und Sanitär. Diese Übung ist jedoch ziemlich langwierig und wird am besten den Kostenschätzern überlassen. Die Arbeit mit einer Pauschalschätzung pro Quadratfuß ist einfacher - ein Anruf bei einem Architekten oder einer Baufirma könnte Ihnen hier helfen.

  5. Wenn ein Bauunternehmen beispielsweise 100.000 US-Dollar für die Errichtung eines 2.000 Quadratmeter großen Lagers kostet, beträgt der Preis 50 US-Dollar pro Quadratfuß. Multiplizieren Sie diesen Satz mit der Gebäudefläche des Objekts, um die Baukosten zu erhalten. Angenommen, Ihr Lager ist 5.000 Quadratmeter groß. Die geschätzten Baukosten betragen 250.000 USD (5.000 x 50).

  6. Abschreibungsbetrag abziehen

  7. Die Abschreibung stellt den Wertverlust dar, wenn eine Immobilie im Laufe der Zeit altert, entweder aufgrund von Verschleiß oder Nutzungsverlust. Ein modernes Büro wird beispielsweise für moderne Kommunikationsmethoden verkabelt, während ein 40 Jahre altes Gebäude dies möglicherweise nicht tut Sein. Die einfachste Abschreibungsmethode ist die Age-Life-Methode , mit der geschätzt wird, wie weit die Immobilie entlang ihrer Nutzungsdauer liegt. Wenn die Immobilie beispielsweise 10 Jahre alt ist und eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 40 Jahren hat, sollte der Bauwert um 25 Prozent abgeschrieben werden. In diesem Beispiel fallen Baukosten von 187.500 US-Dollar an.

  8. Finden Sie den Wert

  9. Fügen Sie schließlich den Grundstückswert zu den abgeschriebenen Baukosten des Gebäudes hinzu. Hier beträgt der Immobilienwert 50.000 USD + 187.500 USD = 237.500 USD.

Einkommensansatz für Mietgebäude

Wenn die betreffende Immobilie geleast und einkommensschaffend ist, haben Sie die Möglichkeit, sie nach dem Einkommensansatz zu bewerten. Diese Methode verwendet die Mieteinnahmen oder das Ertragspotenzial der Immobilie, um ihren Marktwert zu belegen. Mehrfamilienhäuser und Maisonetten sind Beispiele für Immobilien, die Sie mit dem Einkommensansatz bewerten können.

Diese Methode wird etwas kompliziert, und es wurden ganze Bücher darüber geschrieben, wie es geht.

Hier ist die abgekürzte Version:

  1. Bestimmen Sie das jährliche Nettoeinkommen der Immobilie

  2. Das jährliche Nettoeinkommen ist das Leasingeinkommen von Mietern und Bewohnern. Wenn das Gebäude leer oder teilweise leer ist, müssen Sie diese Zahl schätzen. Stellen Sie sicher, dass offene Stellen berücksichtigt werden . Bei einem Apartmentkomplex mit mehreren Wohneinheiten können Sie beispielsweise davon ausgehen, dass 20 Prozent der Wohneinheiten mindestens einen Monat im Jahr leer stehen, um den Mieterumsatz zu berücksichtigen. Daher sind die tatsächlichen Mieteinnahmen niedriger als die Schlagzeile, die davon ausgeht, dass das Gebäude immer voll belegt ist.

  3. Stellen Sie sich in diesem Beispiel vor, Sie bewerten einen Apartmentkomplex, der jährlich Mieteinnahmen in Höhe von 500.000 USD erzielt.

  4. Finden Sie das Betriebsergebnis

  5. Das Betriebsergebnis entspricht den Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller zumutbar notwendigen Betriebskosten wie Instandhaltung, Nebenkosten, Grundsteuern, Inkassotätigkeit und Gebühren des Immobilienverwalters. In diesem Beispiel summieren sich die Ausgaben auf 100.000 US-Dollar. Folglich beläuft sich der NOI auf 400.000 USD.

  6. Legen Sie die Cap-Rate der Immobilie fest

  7. Die Kapitalisierungs- oder "Cap" -Rate ist die Rendite, die Sie von der Immobilie erwarten, basierend auf den Mieteinnahmen. Die Cap-Rate-Formel lautet NOI geteilt durch den Wert der Immobilie . Hier kennen Sie den Wert der Immobilie nicht - da Sie dies berechnen möchten. Sie müssen daher rückwärts arbeiten und mit der Cap-Rate oder Rendite beginnen, die Sie für Ihre Investition erzielen möchten.

  8. Als potenzieller Käufer könnten Sie entscheiden, dass eine Rendite von 8 Prozent auf diesem Markt durchschnittlich ist, und genau das möchten Sie mit diesem Immobilienkauf erzielen. Wenn Sie keinen Preis aushandeln können, der diese Rate erreicht, suchen Sie nach einer rentableren Investition.

  9. Führen Sie den Marktwert der Immobilienberechnung aus

  10. Teilen Sie den NOI durch die Cap-Rate, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Die Bewertung für dieses Wohnhaus würde 400.000 USD geteilt durch 8 Prozent (0,08) oder 5 Millionen USD betragen.